來源：櫻桃大房子

今天， 六大行發布公告稱，將從明天（11月1日）起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。

這也意味著中國人民銀行一個月前發布的完善商業性個人住房貸款利率定價機 制要求，即將正式落地。

我看了一下公告，簡單來說，就是以后你可以靈活調兩個東西，一個就是調整基點，一個就是調整重新定價日。

具體怎么調，我現在來說說，這篇文章實操性很強，也有一定的邏輯性，涉及到所有有月供的家庭，不看完，不研究透，受到損失的是你自己。

一個是調整利率加點值。

我們所有房貸利率是LPR-減點，現在調整的就是LPR后面這個小尾巴，這次存量房貸利率是央行統一調整為LPR-30BP。

現在新發房貸利率跟這個存量房貸仍然還是有些差距， 像深圳新發房貸利率是LPR-45BP， 相差了15個BP，這個可能還好； 像廣州都是lpr-85BP，相差還是挺大的。

那老房奴肯定會不開心，大家又要呼吁存量房貸下調，央行又要研究方案，又搞個統一下調，太麻煩了， 干脆把這個調整的操作交到大家手上。

以后，只要滿足條件，就能自己跟銀行協商調整。

要滿足哪個條件呢？銀行公告的原文是這么說的：

如客戶的房貸LPR加點值高于全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，客戶可向我行申請調整LPR加點值。

房貸LPR加點值：lpr后面這個小尾巴，現在首套房存量房貸利率的都調整為-30BP，這個加點值就“-30BP”。

全國新發放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術平均值。

這個公式就是調整的準繩。

第一個全國新發放房貸利率，央媽會在官網統一公布，上個季度（三季度）是3.33%。

再減去該利率對應季度內各月5年期以上LPR算術平均值，也就是三季度的LPR報價3.85%，，注意，是三季度，而不是最新的3.60%。

最后，根據以上這個公式，算的最新的全國新發放房貸利率平均加點值為：

3.33%-3.85%=-52BP。

也就是說，如果你的加點值高于-52BP+30BP=-22BP的人，就可以向銀行提出調整了。

而這次，因為大家都統一調整到了LPR-30BP，低于這個標準了，所以大家都不用調了。

大家看懂了沒有? 如果沒看懂，仔細看兩遍。

沒看懂沒關系，看著計算的過程很復雜，以后大家直接點進去銀行APP里面的調整頁面，系統就會自動計算你符不符合調整要求，符合那就可以調整。

這個利率加點的調整是不限次數的，你未來只要符合條件都能在APP上進行調整。

注意這個調的只是LPR加點值，并不調LPR，跟我們這次調存量房貸一樣的操作。

以前是加點值不能調整的，現在相當于加點值也能調了！

這個也是一個給房貸開綠燈的標志。

第二，調整重新定價日周期

那你LPR為多少的，跟另一個概念也有關，就是重新定價日，之前我還以為是能調整重新定價日，其實它現在只能調整重定價周期。

以前大家都是一年的周期，現在能調整到3個月、6個月、或者1年定價。

但是，你原來的重新定價日是不變的。審核通過后，新的重定價周期即日生效。

過去，大家的重新定價日可能是每年的1月1日，或者是貸款發放日。

就拿1月1日來說，這次如果直接調整為3個月定價周期，那么以后重新定價日就是1月1日、4月1日、7月1日以及10月1日。

如果調整為6個月的定價周期，那么以后重新定價日就是1月1日和7月1日。

假設2月份下調了LPR，之前一年計算一次的，要到第二年才能享受這一波利率下調，現在調整到3個月周期的，在當年4月份利率就下調了，省了9個月的利息。如果調整到半年周期的，在當年7月份就下調了。省了半年的利息。

這個定價日周期的調整，一筆貸款只能調整一次。也就是說，你如果明天調整了，以后就再也不能調了，要非常小心一點，一生一次的機會畢竟不多，哈哈。

這個定價日周期，如果未來一直處于利率下行周期，那么你就按照3月一個周期來調，能最快享受lpr下調帶來的利息減少。

但是，處于利率上行的周期的時候，調價周期越密，就越早支付更高的利息。

所以，這個周期選擇重要。

問題來了，那到底是選3個月，還是6個月，還是12個月，這樣的選擇真的好考驗普通人對經濟周期的理解啊？

跟當年大家選浮動LPR跟固定LPR一樣，我影響很深刻，當年銀行也是給大家做選擇，我馬上就出來解讀了：

這篇文章還在，2020年的3月份的，當時直接告訴用戶選擇浮動LPR。

當年聽了我們的建議選浮動LPR已經拿到了好處，而那些聽一些非房產專業人士的選固定的傻眼了，當時還引發了好多爭議，好多主流非房產大號也來告訴大家選固定，現在看真的業余。

這一次，我再次給出具體的建議：

建議直接選擇3個月，直接選擇3個月。

不要管那么多，邏輯是什么呢？ 利率下行，越早享受 LPR 下行對你越有好處，先把當前的好處拿到手。

未來不管利率是否上行都不重要，因為從宏觀上判斷，至少未來五年都堅持我的判斷，未來一定是低利率大通脹的環境，所有人都要做好利率下行的準備。

而只要利率下行，你每 3 個月就有機會能把房貸利率調整得更低，這樣月供自然就變少。

至于有些人說未來也許房貸會上漲啊，那樣就虧了，這些話都不要聽，這些都是些非房地產專業的給的毫無邏輯的假設。

把眼前能省的錢先省下來，以后的升息的事情以后再說。

也許再過5年、8年，你可能就換房了，又是一筆新的房貸，就可以重新選擇定價周期。

如果到時候處于利率上行周期，你想把定價周期拉長，再拉長也不遲。

那另一位問題來了，大家什么時候可以操作調整呢？

利率加點值的都是明天就可以開始調整。

重新定價日周期這個各行還不一樣。中行是1日就可以開始調整，郵政從11月7日開始，建行、工行、農行、交行都要到11月15日之后才開始。

關于這個重定價周期。 假設 你貸款在中行，原來重新定價日是2月2日，那么你選了重新定價周期3個月，你明天申請，最快后天就能享受最新的lpr，利率直接從3.9%，變成3.3%，又降了60個基點。也就是有一撥人又能享受利率下調帶來的月供減少。

明天開始，大家可以在手機銀行APP，輸入“貸款-房貸利率調整”欄目或線下向貸款服務行申請調整就行了。

這個新的定價機制一出來，市場反應還是很大的，早上地產股大漲， 每一次存量房貸利率的調整，地產股都會有一定躁動。

新的定價機制，讓房貸利率調整變得更靈活了，老百姓對于買完房后，新舊房貸利息差變大的擔心少多了，更好的激發大家的買房意愿。

就像我一個朋友，9月就看中一套房，就等著lpr下調，才訂房過戶。

在市場環境不好的時候，大家都是能省則省，哪怕是少個10~20個bp，也不放過。

除此之外，這次重新定價日周期調整，估計也有一大部分人，不用等到明年就能享受到3.33%的房貸利率，利息減少帶來收入的增加，對拉動消費有實實在在的好處。

那些重新定價日在2月、5月、7月的朋友趕緊行動起來，你們將比預期更快的把利率調整到3.33%。

這篇文章非常重要，跟所有有房貸和月供的都有關系，大家在操作之前，務必把我的文章好好讀一下，對你一定有幫助，轉發給你身邊的朋友和家人，讓他們也知道房貸調整的新規。